Azərbaycanda mənzil kirayəsi: kirayəyə verənin və kirayəçinin hüquq və vəzifələri

Qısa cavab: Azərbaycanda mənzil kirayəsi Mülki Məcəllənin 33-cü fəsli (maddə 675–699) ilə tənzimlənir. Yazılı müqavilə tərəflər arasında kifayətdir, notarial təsdiq isə kirayəçini üçüncü şəxslər qarşısında daha yaxşı qoruyur. Depozit bir aylıq kirayənin iki mislindən çox ola bilməz (maddə 688.2). Kirayəçini kilidi dəyişməklə və ya kommunal xidmətləri kəsməklə çıxarmaq olmaz (Mənzil Məcəlləsi, maddə 5.3). Fiziki şəxsə yaşayış sahəsinin kirayəsindən gələn gəlirə 10% vergi tətbiq olunur (Vergi Məcəlləsi, maddə 124.1).

Müqavilə: yazılı forma, notarius və qeydiyyat

Kirayə müqaviləsinə görə kirayəyə verən mənzili istifadəyə verir, kirayəçi isə kirayə haqqı ödəyir (maddə 675). Fiziki şəxslər arasında məbləği qanunda göstərilən həddi keçən əqd yazılı formada bağlanmalıdır (maddə 332.1.2). Yazılı forma yoxdursa, mübahisədə şərtləri şahid ifadəsi ilə sübut etmək olmaz (maddə 333.1).

Mülki Məcəllə yaşayış kirayəsi üçün notarial formanı ümumi qayda kimi tələb etmir, lakin tərəflərdən biri istəsə, notarial təsdiq məcburi olur (maddə 334.3.2). Konstitusiya Məhkəməsinin 2025-ci il 11 iyun tarixli qərarına dair hüquqi şərhlərə görə, sadə yazılı kirayə yalnız tərəflər arasında öhdəlik yaradır. Kirayənin mülkiyyəti məhdudlaşdıran qüvvəsi üçün notarial təsdiq, uzunmüddətli kirayədə isə dövlət qeydiyyatı lazımdır (maddə 139.1). ASAN xidmətdə təsdiq üçün mülkiyyət sənədi, reyestrdən arayış, həyat yoldaşının və qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvlərinin notarial razılığı istənilir.

Müqavilədə mütləq yazın:

• Kirayə haqqı: məbləğ, ödəniş günü və üsulu. Ayrı razılaşma yoxdursa, aylıq kirayə ayın sonunda ödənilir (maddə 684.1).
• Müddət: müəyyən və ya müddətsiz (maddə 689).
• Depozit: məbləğ və qaytarılma şərtləri.
• Kommunal xərclər: hansını kim ödəyir.
• Təhvil-təslim aktı: mənzilin vəziyyəti, əşyalar, sayğac göstəriciləri və fotolar.

Kommunal xərclər və təmir: kim nəyi ödəyir

Kirayəyə verən bütün müddət ərzində mənzilin yararlı və təhlükəsiz olmasına cavabdehdir (maddə 676). Kirayəyə verən gecikdirərsə, kirayəçi qüsuru özü aradan qaldırıb zəruri xərcləri tələb edə bilər (maddə 677.1.3). Yararlılıq azaldığı müddət üçün kirayə haqqı azalır və bunu yaşayış kirayəsində kirayəçinin ziyanına dəyişmək olmaz (maddə 677.1.1).

Mənzildən istifadə edilməməsi istehlak edilmiş kommunal xidmətləri ödəməmək üçün əsas deyil (Mənzil Məcəlləsi, maddə 137.10).

Kirayənin artırılması və depozit

Kirayə fəslində kirayəyə verənə müqavilə müddətində kirayəni birtərəfli artırmaq hüququ verilmir. Müqavilə tərəflərin razılığı ilə və adətən eyni formada dəyişdirilir (maddə 421.1, 423.1). Mənzili yaxşılaşdırmaq istəyən kirayəyə verən işlərə üç ay qalmış kirayəçiyə işlər və kirayənin mümkün artımı barədə yazılı bildiriş verməlidir. Kirayəçi iki ay ərzində müqaviləni ləğv edə bilər (maddə 678.2.2, 678.3).

Depozit bir aylıq kirayənin iki mislindən çox olmamalıdır. Kirayəyə verən onu öz vəsaitindən ayrı bankda saxlamalıdır və faizlər kirayəçiyə məxsusdur (maddə 688.2). Yaşayış kirayəsində bunu kirayəçinin ziyanına dəyişən şərt etibarsızdır (maddə 688.3). "Dəbbə pulu" haqqında razılaşmanın qüvvəsi yoxdur (maddə 688.4). Müqavilə kirayəçinin təqsiri olmadan bağlanmazsa, bron haqqı tam geri tələb edilə bilər (maddə 688.1.3).

Müqavilə bitəndə qabaqcadan ödənilmiş kirayə qaytarılır (maddə 697.3). Depozitdən yalnız sübut olunmuş zərər və borc tutula bilər, adi köhnəlməyə görə yox (maddə 682). Zərər iddiasının müddəti altı aydır və kirayəyə verənin mənzili geri aldığı andan başlayır (maddə 697.4).

Müqaviləyə xitam və çıxarılma

Müddətli müqaviləyə müddət bitəndə xitam verilir (maddə 689.1). Kirayəçi mənzildə qalırsa və iki həftə ərzində heç bir tərəf etiraz etmirsə, müqavilə müddətsizə çevrilir (maddə 693.2.1). Ləğv barədə bildiriş yazılı olmalı və əsasları göstərməlidir (maddə 690).

Çıxarılma iddiası icraata qəbul edildikdən sonra bir ay ərzində borc ödənilərsə, ləğvin qüvvəsi yoxdur (maddə 685.4.2). Ləğv kirayəçi və ailəsi üçün ağır nəticələr yaradarsa, kirayəçi yazılı etiraz verə bilər və kirayənin davamını məhkəmə həll edir (maddə 696).

Özbaşına çıxarma qadağandır. Qanunda nəzərdə tutulmuş əsaslar və qayda istisna olmaqla, heç kəs yaşayış sahəsindən çıxarıla bilməz və kommunal xidmətlərdən istifadə hüququ məhdudlaşdırıla bilməz (Mənzil Məcəlləsi, maddə 5.3). Kirayəçi müqavilə bitdikdən sonra çıxmırsa, kirayəyə verən adi kirayə məbləğində kompensasiya tələb edə (maddə 697.2) və məhkəməyə müraciət edə bilər. Bu barədə borcun məhkəmə yolu ilə alınması bələdçimizə baxın.

Mənzil satılsa, alıcı kirayəyə verənin yerinə keçir (maddə 699.1). Ailəyə aid olmayan şəxsə satışda kirayəçinin almaqda üstünlük hüququ var (maddə 699.3). Alıcı nələri yoxlamalıdır, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı yazımızda izah etmişik.

İkinci əldən kirayə, qeydiyyat, əcnəbilər və vergi

İkinci əldən kirayə. İcazəsiz kirayəçi mənzili üçüncü şəxsə verə bilməz (maddə 683.1). Mənzilin bir hissəsi üçün icazə istənə bilər, kirayəyə verən bunu kirayənin ağlabatan artımı ilə şərtləndirə bilər (maddə 683.2). Üçüncü şəxsin vurduğu zərərə görə kirayəçi cavabdehdir (maddə 683.3).

Qeydiyyat. Kirayəçinin ünvanda qeydiyyata alınıb-alınmayacağını və müqavilə bitəndə qeydiyyatdan çıxma müddətini müqavilədə yazın.

Əcnəbi kirayəçilər. Ölkədə 15 gündən artıq qalan əcnəbi gəldiyi gündən 15 gün ərzində olduğu yer üzrə qeydiyyata alınmalıdır. Müraciəti əcnəbi özü və ya "qəbul edən tərəf" kimi mənzil sahibi my.gov.az vasitəsilə ödənişsiz edə bilər (Miqrasiya Məcəlləsi, maddə 21). Ünvan dəyişdikdə yeni qeydiyyat 5 iş günü ərzində aparılır. Qeydiyyat edilmədikdə həm əcnəbi, həm də qəbul edən şəxs inzibati məsuliyyət daşıyır. Uzunmüddətli qalış üçün iş icazəsi və müvəqqəti yaşamaq icazəsi yazımıza baxın.

Vergi. Fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin fiziki şəxslərə kirayəsindən gələn gəlirdən 10% vergi tutulur (Vergi Məcəlləsi, maddə 124.1). Kirayəçi vergi orqanında uçotdadırsa, vergini ödəmə mənbəyində o tutur. Uçotda deyilsə, kirayəyə verən özü və ya vergi agenti VÖEN alır, növbəti ilin 31 martınadək bəyannamə verib vergini ödəyir. Vergi müqavilədəki kirayə məbləğindən hesablanır. Qeyri-yaşayış sahəsinin kirayəsində dərəcə 14%-dir.

Tipik mübahisələr və yoxlama siyahıları

Ən çox mübahisə depozitin "köhnəlməyə görə" saxlanılması, şifahi artım, xəbərdarlıqsız çıxarılma tələbi, kommunal borclar və icazəsiz ikinci əldən kirayə ilə bağlı yaranır.

Kirayəçi üçün:

1. Reyestrdən çıxarışı və kirayəyə verənin şəxsiyyətini, nümayəndənin etibarnaməsini yoxlayın.
2. Müqaviləni yazılı bağlayın, lazım olduqda notarial təsdiq tələb edin.
3. Depozitin iki aylıq kirayəni keçmədiyinə baxın və qəbz alın.
4. Təhvil-təslim aktı və foto hazırlayın.
5. Kirayəni bank vasitəsilə ödəyin, qüsurları yazılı bildirin.

Kirayəyə verən üçün:

1. Həyat yoldaşının və qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin razılığını həll edin.
2. Əcnəbi kirayəçini 15 gün ərzində qeydiyyata alın.
3. Kommunal xərcləri, təmiri və artım qaydasını müqavilədə yazın.
4. Depoziti ayrıca bank hesabında saxlayın.
5. Bildirişləri yazılı və əsaslı verin, vergi öhdəliyinizi yerinə yetirin.

Tez-tez verilən suallar

Kirayə müqaviləsini notariusda təsdiqlətmək məcburidirmi?
Ümumi qayda olaraq yox, yazılı müqavilə tərəflər arasında qüvvədədir. Lakin tərəflərdən biri tələb edərsə, notarial təsdiq məcburidir (maddə 334.3.2).

Ev sahibi müqavilə müddətində kirayəni artıra bilərmi?
Yalnız kirayəçinin razılığı ilə və ya müqavilədə əvvəlcədən yazılmış qayda ilə (maddə 421.1).

Kirayəçi ödəmirsə, kilidi dəyişmək olarmı?
Xeyr. Çıxarılma və kommunal xidmətlərin məhdudlaşdırılması yalnız qanuni qaydada mümkündür (Mənzil Məcəlləsi, maddə 5.3). Müqaviləni yazılı ləğv edin və məhkəməyə müraciət edin.

Depozit nə qədər ola bilər?
Bir aylıq kirayənin iki mislindən çox yox; faizlər kirayəçiyə məxsusdur (maddə 688.2).

Mənzil satılsa, kirayəçi çıxmalıdırmı?
Xeyr, yeni mülkiyyətçi kirayəyə verənin yerinə keçir (maddə 699.1).

Əcnəbi kirayəçini kim qeydiyyata alır?
Mənzil sahibi və ya əcnəbinin özü, gəlişdən sonra 15 gün ərzində my.gov.az vasitəsilə.

Necə kömək edə bilərik

Affidacons kirayəyə verən və kirayəçilərə yaşayış kirayəsi müqavilələrinin hazırlanması və yoxlanmasında, depozit, kirayə borcu və ləğvlə bağlı mübahisələrdə, xəbərdarlıq məktublarında və çıxarılma işlərində məhkəmədə təmsilçilikdə kömək edir. Ətraflı məlumat üçün məhkəmə və hüquqi təmsilçilik xidmətimizə baxın və ya bizimlə əlaqə saxlayın.

Bu məqalə ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi məsləhət deyil. Məlumatlar Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə (maddə 139.1, 332–334, 421–423, 675–699), Mənzil Məcəlləsinə (maddə 5.3, 29.3, 135–137), Vergi Məcəlləsinə (maddə 124.1) və Miqrasiya Məcəlləsinə (maddə 21) əsaslanır (Noyabr 2026); qanunvericilik dəyişə bilər. Qərar qəbul etməzdən əvvəl konkret halınız üzrə hüquqi məsləhət alın.