Qısa cavab: Azərbaycanda mənzil, ev və ya torpaq sahəsinin alqı-satqısı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatda olmayan əmlak barədə müqaviləni notarius təsdiqləmir, belə müqavilə etibarsızdır (Mülki Məcəllə, maddə 144.1, 146.3). Mülkiyyət hüququ alıcıya pul ödənildiyi və ya müqavilə imzalandığı an keçmir. O, reyestrdə qeydə alındığı andan keçir (maddə 178.1). Ər-arvadın ümumi əmlakı satılırsa, digər tərəfin notarial razılığı tələb olunur. Behin məbləği nə olursa olsun, beh haqqında razılaşma yazılı bağlanmalıdır, əks halda ödənilən məbləğ avans sayılır (maddə 491.2–491.3).
Əmlakı yoxlamaq: çıxarış, yüklülük, həbs
Xalq arasında "kupça" adlanan sənəd əslində daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdır. Orada mülkiyyətçi, əmlakın texniki göstəriciləri və qeydə alınmış məhdudiyyətlər (yüklülüklər) göstərilir. Reyestrdəki məlumatın həqiqi və tam olduğu ehtimal edilir. Reyestrə etiraz qeyd edilməyibsə və alıcı qeydin səhv olduğunu bilmirdisə, satıcının adına olan qeyd alıcının xeyrinə həqiqi sayılır (maddə 140).
Reyestrdən arayış yalnız hüquq sahibinə, onun vəkil etdiyi şəxsə, vərəsələrə və səlahiyyətli orqanlara verilir (maddə 148.1). Çıxarışı satıcıdan istəyin. Rəsmiləşdirmə zamanı notarius reyestr məlumatlarını, o cümlədən yüklülükləri Elektron Hökumət İnformasiya Sistemi vasitəsilə real vaxt rejimində özü əldə edir ("Notariat haqqında" Qanun, maddə 46). Bunlara diqqət yetirin:
- Mülkiyyətçi: çıxarışdakı şəxs müqaviləni imzalayan şəxs olmalıdır. Satıcını nümayəndə təmsil edirsə, onun səlahiyyəti də notariat qaydasında təsdiqlənməlidir (Mülki Məcəllə, maddə 144.2).
- İpoteka və girov: ipoteka ilə yüklü əmlakın satışı kreditor bankla razılaşdırılmalıdır.
- Həbs (qadağa): əmlak üzərində qadağa varsa, notarius özgəninkiləşdirmə müqaviləsini yalnız kreditor və alıcı borcun alıcının adına keçirilməsinə razılıq verdikdə təsdiq edə bilər ("Notariat haqqında" Qanun, maddə 46).
- Texniki göstəricilər: müqavilə reyestrdə qeydə alınmış texniki göstəricilərə uyğun təsdiqlənir (Mülki Məcəllə, maddə 144.2). Qanunsuz genişləndirmə kimi fərqlər əvvəlcədən həll edilməlidir.
- Qeydiyyatda olan şəxslər: mənzildə kimin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olduğunu öyrənin və onların qeydiyyatdan çıxma müddətini müqavilədə yazın. Mülkiyyətçi ilə birgə yaşayan ailə üzvlərinin istifadə hüququ qanunla qorunur (maddə 228.5).
Ər-arvadın razılığı və yetkinlik yaşına çatmayanlar
Nikah dövründə əldə edilmiş əmlak çıxarışda yalnız bir nəfərin adına qeydə alınsa belə, adətən ər-arvadın ümumi əmlakıdır. Ər-arvaddan birinin ümumi mülkiyyətdəki daşınmaz əmlak barədə müqavilə bağlaması üçün digər tərəfin notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı lazımdır. Eyni razılıq beh müqaviləsi təsdiq edilərkən də tələb olunur ("Notariat haqqında" Qanun, maddə 46). Satıcı boşanıbsa, əmlak bölgüsünün necə aparıldığını yoxlayın. Bu barədə boşanma və əmlak bölgüsü yazımızda ətraflı danışmışıq.
Mülkiyyətçilər arasında qəyyumluqda və ya himayədə olan şəxs, məsələn yetkinlik yaşına çatmayan uşaq varsa, onun əmlakının özgəninkiləşdirilməsi qəyyumluq və himayəçilik orqanının qabaqcadan icazəsi olmadan mümkün deyil (Mülki Məcəllə, maddə 36.2).
Notarial müqavilə, beh və avans
Notarius sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlayır, təsdiqlədiyi müqavilənin yanlışlığına görə məsuliyyət daşıyır (maddə 144.1). Müqavilə təsdiqləndikdən sonra notarius onu dərhal elektron formada reyestrə göndərir. Bu müqavilə hüququn qeydiyyatı üçün ərizə hesab olunur (maddə 144.3). Rəsmiləşdirmə və qeydiyyat "bir pəncərə" prinsipi ilə aparılır ("Notariat haqqında" Qanun, maddə 46). Tərəflərin bu xərcləri notariusun bank depozit hesabından ödənilir (maddə 74).
Əsas müqaviləyə qədər verilən pulun hüquqi nəticəsi onun növündən asılıdır:
| Məsələ | Beh | Avans |
|---|---|---|
| Məqsəd | Müqavilənin bağlanmasını təsdiq etmək və icrasını təmin etmək (maddə 491.1) | Gələcək ödəniş hesabına qabaqcadan ödəniş |
| Forma | Məbləğdən asılı olmayaraq yazılı (maddə 491.2) | Xüsusi forma tələbi yoxdur |
| Alıcı imtina edərsə | Beh satıcıda qalır (maddə 492.2) | Ümumi qayda ilə geri qaytarılır |
| Satıcı imtina edərsə | Satıcı behin iki mislini ödəyir və müqavilədə ayrı qayda yoxdursa, zərəri də ödəyir (maddə 492.2) | Məbləğ qaytarılır, zərər ayrıca sübut edilməlidir |
| Şübhə olduqda | Yazılı forma yoxdursa və ya məbləğin beh olduğu şübhəlidirsə, əksi sübut edilməyincə avans sayılır (maddə 491.3) | |
Öhdəliyin icrasına başlanana qədər müqaviləyə tərəflərin razılığı ilə və ya icranın mümkün olmaması səbəbindən xitam verilərsə, beh qaytarılır (maddə 492.1). Beh razılaşmasında əmlakı, qiyməti və notariusa getmə tarixini dəqiq yazın.
Qeydiyyat, mülkiyyətin keçməsi, vergi və rüsumlar
Notarial təsdiqdən sonra alıcı əmlaka sahiblik və ondan istifadə hüququ əldə edir (maddə 146.1). Mülkiyyət hüququ isə yalnız reyestrdə qeydə alındığı andan keçir (maddə 178.1). Şübhə olduqda risklər, xərclər və faydalar da alıcıya reyestrə daxil edilmə anından keçir. Qeydiyyatı gecikdirməkdə təqsirli olan tərəf vurulan zərəri ödəyir (maddə 648.2).
| Ödəniş | Kim ödəyir | Əsas |
|---|---|---|
| Notarial təsdiq və reyestrdə qeydiyyat xərcləri | Alıcı | Mülki Məcəllə, maddə 647 |
| Notarial təsdiq üçün dövlət rüsumu: yaxın qohumlar arasında (ər-arvad, uşaqlar, valideynlər, nənə-baba, nəvələr, bacı-qardaş) | Alıcı | 25 manat ("Dövlət rüsumu haqqında" Qanun, maddə 10.1) |
| Notarial təsdiq üçün dövlət rüsumu: digər şəxslər | Alıcı | Bakıda 280 manat, digər ərazilərdə güzəştli məbləğ (maddə 10.1, 11.3) |
| Yaşayış sahəsinin satışından sadələşdirilmiş vergi | Satıcı; notarius ödəmə mənbəyində tutur | Vergi Məcəlləsi, maddə 218 |
Satıcı azı 3 təqvim ili həmin yaşayış sahəsində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olubsa, satış sadələşdirilmiş vergidən azaddır (Vergi Məcəlləsi, maddə 218-1.1.5.1). Şəxsin (o cümlədən ər-arvadın birgə mülkiyyətində) yalnız bir yaşayış sahəsi varsa, qeydiyyat olmasa da, 3 il orada yaşadığını təsdiq edən kommunal arayışlar kifayətdir (maddə 218-1.1.5.1-1). Vergi müqavilə qiymətindən yox, sahədən və zonadan asılıdır; məbləği əvvəlcədən notariusdan öyrənin.
Yeni tikili və xarici alıcılar
Yeni binada mənzil alarkən əsas risk budur: bina reyestrdə qeydə alınana qədər mənzilə notarial alqı-satqı müqaviləsi bağlamaq mümkün deyil (maddə 146.3). Yeni yaranmış əmlaka mülkiyyət hüququ yalnız qeydiyyatdan sonra əmələ gəlir (maddə 178.2). Ona görə "kupçasız" mənzil alınarkən tikinti şirkəti ilə investisiya, pay iştirakı və ya ilkin müqavilə bağlanır. Bunlar mülkiyyət yaratmır. Tikinti şirkətinin torpaq sahəsinə hüququnu, tikinti icazəsini, mənzilin başqasına satılmadığını və gecikmə sanksiyalarını yoxlayın, ödənişi bank vasitəsilə edin. İpoteka krediti ilə alınan yaşayış sahəsi üçün istisna var: alqı-satqı və ipoteka barədə qarışıq müqavilə qeydiyyatdan əvvəl də təsdiq edilə bilər (maddə 146.3).
Xarici alıcılar. Əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər mənzil və bina ala bilər. Lakin torpaq sahəsini mülkiyyətə ala bilməzlər, onu yalnız icarə hüququ ilə əldə edə bilərlər (Torpaq Məcəlləsi, maddə 48.3, 86.4). Bina əcnəbiyə satıldıqda onun altındakı torpaq icarəyə verilir (maddə 88.4). Əcnəbinin vərəsəlik və ya bağışlama yolu ilə əldə etdiyi torpaq sahəsi bir il ərzində özgəninkiləşdirilməlidir (maddə 49.4). Torpağı olan şirkətin payını alarkən hüquqi due diligence yoxlama siyahısına baxın.
Fırıldaq sxemləri və yoxlama siyahısı
Tipik sxemlər: eyni mənzilə bir neçə alıcıdan beh almaq, saxta və ya ləğv olunmuş etibarnamə, həyat yoldaşından xəbərsiz satış, notariusdan kənar qəbzlə ödəniş və "sənədi sonra düzələcək" vədi.
- Çıxarışı satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi ilə tutuşdurun, ipoteka və həbsləri yoxlayın.
- Satıcının ailə vəziyyətini öyrənin, lazım olduqda ər-arvadın notarial razılığını tələb edin.
- Mülkiyyətçilər arasında uşaq varsa, qəyyumluq orqanının icazəsini istəyin.
- Etibarnamənin qüvvədə olduğunu yoxlayın.
- Faktiki planı, kommunal borcları və qeydiyyatda olan şəxsləri yoxlayın.
- Beh razılaşmasını yazılı bağlayın.
- Ödənişi notariusun iştirakı ilə bank vasitəsilə edin.
- Qeydiyyatın başa çatdığını yeni çıxarışla təsdiqləyin.
Tez-tez verilən suallar
Notarial müqavilə imzalandı. Mən artıq mülkiyyətçiyəmmi?
Hələ yox. Notarial təsdiqdən sonra sahiblik və istifadə hüququ yaranır, mülkiyyət isə reyestrdə qeydiyyat anından keçir (Mülki Məcəllə, maddə 146.1, 178.1).
Beh qəbzi əl ilə yazılıbsa, etibarlıdırmı?
Bu, yazılı formadır, lakin mətndən məbləğin məhz beh olduğu aydın görünməlidir. Şübhə olduqda məbləğ avans sayılır və iki misli tələb edilə bilməz (maddə 491.3).
Satıcı subay olduğunu deyir. Bu kifayətdirmi?
Əmlakın nə vaxt əldə edildiyini yoxlayın: nikah dövründə alınıbsa, keçmiş həyat yoldaşının da hüququ ola bilər.
"Kupçası" olmayan yeni tikilidə mənzil almaq qanunidirmi?
Tikinti şirkəti ilə müqavilə bağlamaq olar, amma bu, mülkiyyət yaratmır. Bina qeydiyyata alınmayana qədər notarial alqı-satqı mümkün deyil (maddə 146.3).
Əcnəbi Bakıda həyət evi ala bilərmi?
Ev ala bilər, lakin altındakı torpaq sahəsi onun mülkiyyətinə yox, icarəsinə keçir (Torpaq Məcəlləsi, maddə 48.3, 88.4).
Satış vergisini kim ödəyir?
Satıcı; vergini notarius tutur. 3 illik qeydiyyat və ya yaşayış şərtinə cavab verən satıcı azaddır.
Necə kömək edə bilərik
Affidacons daşınmaz əmlak əqdlərində alıcı və satıcıları müşayiət edir: reyestr və yüklülüklərin təhlili, razılıqların yoxlanması, beh və alqı-satqı müqavilələri, tikinti şirkəti ilə müqavilənin yoxlanması, xarici alıcılar üçün struktur və mübahisə yarandıqda məhkəmədə təmsilçilik. Ətraflı məlumat üçün məhkəmə və hüquqi təmsilçilik xidmətimizə baxın və ya bizimlə əlaqə saxlayın.
Bu məqalə ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi məsləhət deyil. Məlumatlar Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə (maddə 36, 140, 144, 146, 148, 178, 228, 491–492, 647–648), "Notariat haqqında" Qanuna (maddə 46, 74), "Dövlət rüsumu haqqında" Qanuna (maddə 10.1, 11.3), Vergi Məcəlləsinə (maddə 218, 218-1.1.5.1, 218-1.1.5.1-1) və Torpaq Məcəlləsinə (maddə 48.3, 49.4, 86.4, 88.4) əsaslanır (Oktyabr 2026); qanunvericilik dəyişə bilər. Qərar qəbul etməzdən əvvəl konkret halınız üzrə hüquqi məsləhət alın.
Bir şərh yazın
Bir şərh yazın
Görüş təyin edin